La loi de finances pour 2025 redéfinit le champ d’application de la taxe d’habitation. Cette réforme constitue un enjeu majeur pour un grand nombre de français, mais aussi pour les finances publiques qui doivent penser un certain équilibre.
Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?
La taxe d’habitation, à la charge des personnes vivant dans un logement, a pour but de contribuer au financement des collectivités locales. Son montant est déterminé à partir de la valeur locative du bien, et elle doit être réglée par l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire.
Il s’agit d’un impôt local, au même titre que la taxe foncière. Son montant est donc amené à varier d’une commune à l’autre.
Différence entre les deux taxes ménages
La taxe d’habitation et la taxe foncière, souvent désignées sous le terme de « taxes ménages », sont ainsi nommées car elles sont à la charge des particuliers (des ménages). À l’inverse, les impôts dits économiques concernent principalement les entreprises.
Un même logement peut être soumis à ces deux taxes :
- La taxe d’habitation est due par la personne qui occupe le logement au 1er janvier de l’année d’imposition, qu’il s’agisse du propriétaire, du locataire ou d’un occupant à titre gratuit.
- La taxe foncière, quant à elle, est payée par le propriétaire du bien, qu’il l’occupe ou non.
Les résidences principales
Depuis 2018, L’État a décidé d’alléger la charge fiscale des Français en supprimant progressivement cette taxe afin d’alléger le fardeau des ménages, à commencer par les foyers avec les revenus les plus faibles qui en ont été d’abord exonérés.
Ainsi, jusqu’en 2023, seuls les ménages aux revenus modestes bénéficiaient d’une exonération partielle, appliquée de manière progressive. Depuis 2023, cette exonération s’applique à tous les foyers, sans distinction de revenus.
La taxe d’habitation, prélevée par l’État au profit des collectivités territoriales, rapportait en moyenne 15 milliards d’euros par an. Pour compenser sa suppression progressive, la loi de finances 2020 avait prévu le transfert du produit de la taxe foncière, initialement destiné aux départements, vers les communes.
Cette suppression a d’ailleurs entraîné, dans certaines collectivités, une hausse des taux de taxe foncière afin de compenser la baisse des recettes fiscales.
En 2023, le montant total collecté au titre de la taxe d’habitation et de la taxe foncière a dépassé les 54 milliards d’euros. La taxe d’habitation a enregistré une forte baisse de 41 % par rapport à 2022, pour atteindre 3,7 milliards d’euros, tandis que la taxe foncière a progressé de 10 %, s’élevant à 50,6 milliards d’euros.
D’après la DGFIP, cette augmentation de la taxe foncière s’explique principalement par la revalorisation des valeurs locatives, qui représente 60 % de la hausse, mais aussi par l’augmentation des taux d’imposition votés par les communes.
Les résidences secondaires
D’après le site du gouvernement economie.gouv.fr, « la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique sur les locaux meublés et ses dépendances (un garage, par exemple) occupés par :
- Le propriétaire ou usufruitier, ou locataire lorsqu’il dispose du local comme résidence secondaire, c’est-à-dire un logement meublé (et ses dépendances) qui n’est pas sa résidence principale,
-Les sociétés, associations et organismes privés, lorsque ces locaux ne sont pas soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). - Les organismes de l’État, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics scientifiques, d’enseignement et d’assistance, lorsque ces locaux sont sans caractère industriel ou commercial.
Selon les chiffres de l’Insee au 1er janvier 2024, la France compte un parc de 38,2 millions de logements, contre 37,8 millions en 2023. Comme vu précédemment, 82,1% des logements en France sont des résidences principales, ce qui signifie que la plus grande partie du parc immobilier français n’est plus concerné par la taxe d’habitation.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est établie pour l’année entière.
Son montant est calculé à partir de la valeur locative cadastrale du bien, à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités locales. Cette valeur est réévaluée chaque année, notamment en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Concrètement, le calcul consiste à multiplier la valeur locative par le taux d’imposition fixé localement.
Les logements vacants
Instaurée le 1er janvier 1999, la taxe sur les logements vacants (TLV) a été créée pour lutter contre la vacance des logements. Son fonctionnement est clair : les propriétaires de logements inoccupés sont soumis à une taxe annuelle, destinée à les encourager à remettre leur bien sur le marché locatif, notamment dans les zones où la demande en logements est particulièrement élevée.
Cette taxe, qui est à la charge du propriétaire du bien, ne s’applique qu’aux logements inoccupés situés dans des communes intégrées à une zone urbaine continue de plus de 50 000 habitants, où l’offre de logements est nettement insuffisante par rapport à la demande, rendant l’accès au logement particulièrement difficile sur l’ensemble du parc résidentiel.
Pour être concernés, les logements doivent être inoccupés de manière continue pendant au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.
La TLV est calculée sur la base de la valeur locative du logement, identique à celle utilisée pour la taxe d’habitation. Son taux dépend de la durée pendant laquelle le bien est resté vacant. Depuis 2023, les taux appliqués sont les suivants :
- 17 % la première année d’imposition
- 34 % à partir de la deuxième année
Il existe plusieurs cas d’exonération à la TLV. Parmi ceux-ci, si logement va disparaître ou faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition ou s’il est vacant mais ne peut être rendu habitable qu’au prix d’importants travaux, dont le montant excèderait 25 % de sa valeur.
Les conséquences de cette réforme
La disparition de cette taxe d’habitation a des conséquences notables sur les finances publiques, en particulier pour les collectivités locales qui voient disparaître une part importante de leurs recettes. Un énorme écart s’est creusé depuis l’expansion de l’exonération à la taxe d’habitation en 2020. Pour pallier cette perte, l’État met en place des mécanismes de compensation, comme un fonds dédié. Cette transition oblige les collectivités à repenser leur fiscalité et à explorer de nouvelles sources de financement.
L’objectif de la réforme est double : alléger la pression fiscale sur les foyers à revenus modestes, tout en maintenant les ressources des territoires grâce à d’autres leviers.
L’exonération favorise ainsi une répartition plus juste des ressources publiques.
L’un des enjeux principaux consiste à déterminer si la réforme peut rester viable à long terme sans mettre en péril l’équilibre des finances publiques.
En résumé, en 2025, la taxe d’habitation reste applicable pour certains logements, en particulier pour les résidences secondaires et les logements inoccupés. Aucune réduction, exonération ou dégrèvement n’est prévu pour la taxe liée aux résidences secondaires. Toutefois, les contribuables redevables de la taxe d’habitation sur leur résidence secondaire ne sont pas soumis à la taxe sur les logements vacants.