Après trois années marquées par la hausse des taux et la chute des transactions, le marché immobilier semblait promis à un net rebond en 2025. Si l’activité repart, la reprise reste bien plus timide que prévu. Entre baisse ralentie des prix, reventes à perte et incertitudes économiques, l’année 2026 s’annonce comme une phase de transition plutôt qu’un véritable retour à l’euphorie.
2025 : une reprise en demi-teinte
Le premier signal positif est clair : le volume des ventes est repassé au-dessus de la barre symbolique des 900 000 transactions. L’année devrait se clôturer à environ 925 000 ventes, soit une hausse de 8 % par rapport à 2024.
Cependant, derrière ce redressement se cache une réalité plus nuancée. Le printemps, période habituellement propice aux transactions, a été décevant. Les espoirs d’atteindre le million de ventes en 2025 ont été douchés.
« Le marché reste en convalescence, le pire est derrière nous, mais la reprise manque encore de vigueur », résume Thomas Lefebvre, vice-président data de SeLoger et Meilleurs Agents.
Côté prix, la tendance baissière observée en 2023 et 2024 s’est enfin stabilisée. L’Indice des Prix de l’Immobilier affiche une progression contenue de +0,8 % en moyenne sur un an, avec même des hausses plus marquées dans certaines zones rurales (+3,5 %) et un timide redémarrage à Paris (+2,3 %).
En revanche, certaines villes comme Rennes poursuivent leur correction, conséquence des fortes envolées des années précédentes.
Le marché locatif, lui, reste sous tension. Faute de fluidité dans l’accession, l’offre locative demeure limitée. Si la hausse des loyers ralentit (+1,5 % sur un an, contre +4,2 % l’an passé), elle reste supérieure à l’inflation, continuant de peser sur le pouvoir d’achat des ménages.
Des freins persistants à la reprise
La principale barrière reste le niveau des taux d’intérêt. Beaucoup d’acheteurs espéraient franchir le seuil des 3 % sur 20 ans d’ici l’été 2025. Or, les taux se maintiennent autour de 3,25 %, avec même une légère remontée à la rentrée.
Pour de nombreux acquéreurs, cela a suffi à freiner ou repousser leur projet.
Le marché pâtit aussi du blocage des secundo-accédants : ceux qui avaient acheté au plus haut avec des taux autour de 1 % se retrouvent aujourd’hui face à des moins-values. À Paris, près d’un vendeur sur cinq revend à perte. À l’échelle nationale, ce phénomène touche surtout les acquisitions des trois dernières années, réduisant la fluidité du marché.
Enfin, les incertitudes liées aux politiques publiques (réforme du DPE, suspension estivale de MaPrimeRénov’, reprise sous conditions) pèsent sur les investisseurs et retardent certaines décisions. L’immobilier reste perçu comme un projet de long terme, mais la confiance demeure fragile.
Un climat économique encore incertain
Si le nombre d’acheteurs est reparti à la hausse (+11,5 % entre janvier et août 2025 selon l’Observatoire PAP), la reprise s’appuie avant tout sur des projets de vie : mariage, naissance, mutation professionnelle.
Comme le souligne PAP, « ce ne sont pas les turbulences politiques qui arrêtent les Français, mais le coût du crédit ».
Du côté des banques, les conditions d’octroi se sont légèrement assouplies. Juillet 2025 a même enregistré un record de 13,1 milliards d’euros de nouveaux crédits à l’habitat, le plus haut niveau depuis deux ans et demi.
Toutefois, la prudence reste de mise. L’instabilité politique et la dette souveraine française maintiennent une prime de risque élevée, et la BCE a stoppé sa baisse des taux, laissant craindre de nouvelles hausses à court terme.
Quelles perspectives pour 2026 ?
Les prévisions pour 2026 misent sur une poursuite du redressement, mais sans accélération spectaculaire. L’équipe scientifique de SeLoger et Meilleurs Agents anticipe environ 960 000 transactions et une progression des prix de +2 à +3 % en moyenne.
Le scénario le plus probable est celui d’un équilibre progressif :
- Les ménages intégreront l’idée que les taux resteront durablement autour de 3,25 à 3,5 %.
- La légère reprise des prix facilitera les reventes à perte, débloquant une partie du marché.
- La stabilisation macro-économique, si elle se confirme, pourrait redonner de la visibilité aux ménages et aux investisseurs.
Néanmoins, cette reprise restera fragile, dépendante des politiques publiques en matière de logement et de rénovation énergétique, ainsi que de la confiance des ménages dans un climat économique incertain.
Pour les professionnels, il est important de faire preuve de vigilance et d’anticipation.
Cette phase de transition implique plusieurs enjeux pour les acteurs de l’immobilier :
- Adapter la communication : expliquer aux vendeurs que le marché ne retrouvera pas les niveaux de 2021 mais qu’il offre de nouvelles opportunités.
- Accompagner les acquéreurs : clarifier les impacts des taux et les rassurer sur la soutenabilité de leur projet.
- Intégrer la rénovation énergétique : avec des aides publiques en évolution permanente, il est indispensable de savoir orienter clients et investisseurs vers les bons dispositifs.
Se former pour rester compétitif
Dans un contexte où le marché se normalise mais reste fragile, les professionnels doivent renforcer leur expertise, notamment sur le financement et la réglementation.
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