Depuis le début de cette année 2025, la loi « anti-Airbnb » impose de nouvelles obligations dans le cadre de la location de meublés touristiques. Cette réforme apporte de grands changements au marché de la location meublée en France.
Qu’est-ce que la loi Le Meur ?
Adoptée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur tient son nom de la députée Renaissance Annaïg Le Meur qui a porté son texte à l’Assemblé nationale.
Les propriétaires doivent se conformer à de nouvelles obligations avec leur statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou avec des locations de type Airbnb.
Désormais, les communes peuvent notamment réduire la durée maximale de location des résidences principales de 120 à 90 jours par an et imposer des quotas dans les zones comptant plus de 20 % de résidences secondaires.
Cette réforme majeure vient prendre place dans un contexte d’expansion croissante des meublés de tourisme dans les zones tendues. Les nouvelles règles qu’elle porte sont effectives depuis le 1er janvier dernier.
Dans quel contexte s’inscrit cette loi ?
La chute drastique du marché du logement neuf a poussé l’Assemblée nationale à agir, sous l’impulsion d’Annaïg Le Meur. Les ventes aux investisseurs particuliers ont diminué de 72 % après le rebond post-Covid de 2021.
De plus, le marché locatif est tendu, surtout dans les zones touristiques, en raison de la prolifération des locations saisonnières de courte durée (via des plateformes telles que Airbnb, Booking, Abritel) qui réduisent l’offre de logements permanents.
Selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI), 2024 a été une année catastrophique sans précédent pour le marché des logements neufs.
Pour répondre à ces enjeux, l’action de cette loi se répartit sur deux axes : ajuster la fiscalité des meublés de tourisme et renforcer les pouvoirs locaux afin de rééquilibrer le marché entre résidences principales et locations de courte durée.
Quels biens sont concernés ?
- Les locations meublées de tourisme : principalement des logements loués pour de courtes durées via des plateformes comme Airbnb ou Booking.
- Les résidences secondaires en location saisonnière : surtout dans les zones tendues où elles représentent plus de 20 % du parc immobilier.
- Les locations meublées non professionnelles (LMNP) touristiques : qu’elles soient classées ou non, dès lors qu’elles sont louées régulièrement pour de courtes périodes.
Les nouvelles obligations
La déclaration obligatoire en mairie
La loi Le Meur impose à tous les propriétaires de locations meublées de tourisme – qu’il s’agisse de résidences principales ou secondaires – de s’enregistrer en mairie via un téléservice national. Un numéro d’enregistrement de 13 caractères, devant figurer sur toutes les annonces, est ainsi attribué. En cas d’omission ou d’utilisation d’un faux numéro, l’amende peut atteindre jusqu’à 10 000 € (20 000 € en cas de fausse déclaration). Les propriétaires doivent également prouver que le logement est leur résidence principale (par exemple, avec un avis d’imposition).
La réduction de la durée de location
Dès 2025, sur décision motivée du conseil municipal, la durée maximale de location d’une résidence principale pourra être réduite de 120 à 90 jours par an. Cette mesure, déjà adoptée par certaines villes comme Paris, vise à préserver l’équilibre du marché locatif. Les communes contrôleront ce plafond via la plateforme nationale d’enregistrement et pourront délimiter des zones réservées aux résidences principales dans leur plan local d’urbanisme.
Régulation locale des meublés touristiques
Les municipalités bénéficient désormais d’outils renforcés pour limiter le nombre de locations touristiques. Elles peuvent fixer des quotas et réserver certains quartiers – notamment dans les zones urbaines où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc immobilier – afin de protéger les habitants permanents. Avant de lancer un projet de location saisonnière, il est indispensable de vérifier auprès de la mairie les restrictions applicables. Un point d’information dédié sera également mis à disposition des propriétaires.
Contrôle de la qualité des logements
Les autorités locales peuvent suspendre immédiatement l’autorisation de location et retirer les annonces en cas de logement insalubre, assortissant cette mesure d’une amende pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros. Des contrôles réguliers, portant sur l’humidité, la ventilation et les installations électriques, seront effectués à la suite de signalements.
Diagnostic de performance énergétique (DPE) obligatoire
À partir du 1ᵉʳ janvier 2034, un DPE classé de A à D sera exigé pour toute location meublée de tourisme. Pour les nouveaux logements soumis à un changement d’usage, un DPE d’au moins la classe E sera requis dès 2025, avec une astreinte de 100 € par jour en cas de retard dans la présentation du diagnostic.
Le cas particulier des copropriétés : les nouvelles règles
Modification du règlement
Les nouveaux règlements de copropriété doivent préciser l’autorisation ou l’interdiction des locations meublées de tourisme. Pour les copropriétés existantes, la modification du règlement s’effectue désormais à la majorité des deux tiers, facilitant ainsi l’adaptation aux besoins des résidents.
Interdiction par l’assemblée générale
L’interdiction des locations touristiques lors d’une assemblée générale requiert désormais une majorité des deux tiers (plutôt que l’unanimité) pour les immeubles dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots non destinés à cet usage. La décision doit être consignée dans le procès-verbal pour être valable, et en cas de non-respect, le syndic pourra engager une procédure judiciaire.
Déclaration au syndic
Tout propriétaire souhaitant louer son bien doit déclarer son activité auprès du syndic dès obtention du numéro d’enregistrement. Le syndic inscrira un point d’information lors de la prochaine assemblée générale, et en cas de manquement, une astreinte de 100 € par jour pourra être appliquée. La copropriété pourra également engager des poursuites en cas de troubles répétés liés à cette activité.