Depuis deux ans, l’immobilier neuf traverse une crise sans précédent, et les chiffres de 2024 confirment cette tendance. Selon les données publiées par le ministère de l’Aménagement du territoire le 26 février, seuls 59 014 logements neufs ont été mis en vente en 2024, soit 29 % de moins qu’en 2023 et près de moitié moins que le niveau considéré comme normal. À titre de comparaison, entre 2017 et 2022, 125 500 logements étaient commercialisés chaque année en moyenne.
Un effondrement de la construction de logements neufs
La baisse du nombre de logements construits s’explique par plusieurs facteurs, dont la chute des stocks disponibles. En décembre 2024, les autorisations de logements ont légèrement rebondi (+4,5 % par rapport à novembre), atteignant 28 400 unités. Toutefois, ce chiffre reste 26 % en dessous de la moyenne des 12 mois précédant le premier confinement.
Sur l’ensemble de l’année 2024, 330 400 logements ont été autorisés à la construction, soit 12,3 % de moins qu’en 2023 (-46 300 logements) et 28 % de moins qu’avant la crise du Covid (de mars 2019 à février 2020).
Côté mises en chantier, 25 000 logements ont été lancés en décembre (+16,6 % sur un mois), mais ce chiffre reste 22 % inférieur à la moyenne d’avant crise.
Les réservations en forte baisse
En 2024, les particuliers ont réservé 67 906 logements, soit 5 % de moins qu’en 2023 et 40 % de moins qu’en 2022. Ce niveau est près de 40 % inférieur à celui de 2022 et moitié moins que la moyenne observée entre 2017 et 2022.
L’inflation, un facteur clé de la crise du neuf
Au quatrième trimestre 2024, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs s’est établi à 4 756 €, en légère hausse de 0,5 % par rapport au trimestre précédent.
Un marché sous tension : les appartements en tête
Les zones les plus denses, comme l’Île-de-France et les grandes agglomérations, concentrent l’essentiel des réservations. À l’inverse, les territoires moins tendus enregistrent des baisses importantes. En termes de typologie, les petites surfaces restent privilégiées, au détriment des grands logements, dont les ventes continuent de reculer.
Entre 2019 et 2022, la surface médiane des terrains destinés aux maisons individuelles était de 670 m², avec de fortes disparités selon les marchés locaux. En zone détendue, notamment sur l’axe sud-ouest/nord-est, les terrains sont parfois jusqu’à sept fois plus grands.
En dix ans, la surface médiane des terrains a reculé de 18 % au niveau national, une tendance plus marquée en zone détendue. Si cette baisse était homogène dans les années 2010, les zones tendues connaissent depuis la crise sanitaire un mouvement inverse, avec une augmentation des surfaces.
Entre octobre et décembre 2024, 14 335 nouveaux logements ont été mis en vente, soit une hausse de 6,4 % par rapport au trimestre précédent. Ce rebond profite principalement aux appartements (+8,1 %), alors que la mise en vente des maisons a chuté de 15,5 %.
Côté réservations, 17 122 logements ont été achetés par des particuliers sur cette période (-4,2 % en un trimestre). Les appartements dominent largement avec 16 331 réservations, tandis que les maisons ne représentent que 791 ventes, en baisse de 8,9 %, atteignant leur niveau le plus bas depuis au moins 2019.
Des perspectives incertaines
Le marché reste fragilisé par un environnement économique et réglementaire défavorable. La fin du dispositif Pinel et la baisse des permis de construire (-7,6 % sur un an) inquiètent les promoteurs, qui peinent à maintenir leur activité.
Les délais de vente atteignent désormais 20 mois, soit le double de la normale, et les prix restent élevés, autour de 5 000 €/m². Si une baisse des taux d’intérêt et une inflation plus maîtrisée pourraient redonner de l’élan au marché, l’absence de mesures fortes pour soutenir l’offre et l’investissement locatif laisse entrevoir une reprise lente et fragile. L’immobilier neuf entre ainsi dans une période de transition, où l’optimisme reste mesuré.