Alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers doit prendre fin en novembre 2026, un rapport parlementaire remis fin septembre relance le débat sur son avenir. Les députés Annaïg Le Meur (Ensemble pour la République) et Iñaki Echaniz (PS) proposent de rendre ce dispositif durable et de l’étendre à de nouvelles communes. Entre volonté de protéger les locataires et craintes de décourager l’investissement, les positions restent tranchées.
Un dispositif expérimental qui a déjà produit des effets
Instauré par la loi ELAN de 2018, l’encadrement des loyers vise à limiter les excès du marché locatif en plafonnant les loyers lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail dans les zones tendues. Aujourd’hui, il est appliqué dans 72 collectivités, parmi lesquelles Paris, Lille, Bordeaux, Lyon, Grenoble ou encore Montpellier.
Selon ses rapporteurs, le dispositif a permis de contenir la hausse des loyers. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme (APUR) estime que les loyers observés entre juillet 2023 et juin 2024 étaient inférieurs de 8,2 % à ce qu’ils auraient été sans encadrement. Concrètement, un ménage locataire aurait économisé en moyenne 950 euros par an entre 2019 et 2024.
L’objectif n’est pas de faire baisser les loyers, mais bien d’éviter les dérives.
« L’encadrement des loyers a rempli son rôle : empêcher des loyers indécents tout en permettant un équilibre entre bailleurs et locataires », défend Inaki Echaniz.
Les propositions des députés : simplifier, renforcer, clarifier
Le rapport parlementaire formule une vingtaine de propositions pour corriger les failles du système et le rendre plus robuste :
- Simplifier la procédure : certaines communes volontaires, comme au Pays basque, ont dû patienter plusieurs années avant de pouvoir appliquer l’encadrement. L’idée est de réduire ces délais et d’ouvrir le dispositif aux communes limitrophes des zones tendues.
- Améliorer le calcul du loyer de référence : en renforçant les obligations de transmission de données des professionnels de l’immobilier vers les observatoires locaux. Une base statistique plus fiable éviterait les contestations.
- Encadrer les compléments de loyers : souvent source de contentieux, ils seraient bordés par des barèmes pour les surfaces annexes (terrasses, caves, mezzanines). Les critères plus subjectifs (vue exceptionnelle, emplacement rare) devraient être éclairés par la jurisprudence et une meilleure transparence des décisions de justice.
- Lutter contre les contournements : certains bailleurs recourent à des baux civils ou au coliving pour échapper au dispositif. Les députés veulent renforcer les contrôles et clarifier ces pratiques.
- Renforcer les sanctions : amendes portées à 10 000 € pour les personnes physiques et 30 000 € pour les personnes morales en cas de non-respect.
- Faciliter les recours des locataires : délai de contestation allongé (aujourd’hui limité à 3 mois), création d’une procédure unique et simplifiée pour contester le montant d’un loyer.
- Donner un rôle central aux communes : le produit des amendes pourrait leur être reversé pour financer les contrôles et rendre le dispositif plus efficace localement.
Ces mesures traduisent une volonté de rendre l’encadrement des loyers plus lisible, plus rapide à appliquer et moins contestable devant les tribunaux.
Les professionnels de l’immobilier partagés, voire opposés
Du côté des professionnels, le rapport suscite une vive opposition. La FNAIM dénonce un dispositif « inefficace et punitif », rappelant que l’indice de référence des loyers (IRL) encadre déjà les hausses annuelles. Pour son président, Loïc Cantin, il est injuste de faire peser sur les bailleurs privés la responsabilité d’une crise qui découle avant tout du déficit de construction et du manque de soutien à l’investissement locatif.
Selon la fédération, les données disponibles montrent que les loyers évoluent de manière similaire dans les villes avec ou sans encadrement. Le risque serait donc de décourager les propriétaires et de réduire l’attractivité du marché locatif, au détriment de l’offre disponible.
Ce clivage met en lumière la difficulté de concilier deux priorités : protéger les locataires contre les excès tout en maintenant la confiance des investisseurs privés, indispensables pour loger les ménages.
Quelle suite législative ?
Les rapporteurs prévoient de déposer une proposition de loi dans les prochaines semaines afin de prolonger et élargir le dispositif au-delà de 2026. Toutefois, d’autres travaux sont attendus : notamment le rapport universitaire confié par Matignon à Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle, qui doit livrer une évaluation économique approfondie de l’expérimentation.
Le futur ministre du Logement sera donc face à un choix stratégique : pérenniser un outil jugé protecteur par les associations de locataires, ou temporiser pour ne pas freiner l’investissement locatif dans un contexte déjà marqué par la crise du logement.
Un enjeu majeur pour les professionnels de l’immobilier
Pour les professionnels du secteur, l’encadrement des loyers est bien plus qu’une règle administrative. Il impacte directement les stratégies de location, les relations bailleurs-locataires et la valorisation des actifs immobiliers.
Agents immobiliers et administrateurs de biens, vous devrez maîtriser les règles de calcul et être capables de conseiller vos clients sur les risques de contentieux.
Bailleurs privés, il faudra arbitrer entre le respect strict des plafonds, la justification de compléments de loyers ou la mise en conformité face à des sanctions renforcées.
Collectivités, vous serez au cœur de l’application du dispositif si le transfert du produit des amendes est confirmé.
Se former pour anticiper
Pour les acteurs de l’immobilier, comprendre l’évolution de l’encadrement des loyers est devenu une nécessité. Derrière les débats politiques se jouent des conséquences pratiques sur la gestion locative, la stratégie patrimoniale et la relation avec les clients.
Chez SIAM Formations, nous accompagnons les professionnels sur ces enjeux réglementaires. Nos formations en gestion locative, baux d’habitation et conformité réglementaire permettent d’anticiper les évolutions et de transformer ces contraintes en opportunités de conseil et de valeur ajoutée.
Vous souhaitez mieux maîtriser les règles de l’encadrement des loyers et leurs implications concrètes ? Découvrez nos parcours dédiés à la gestion locative et à la réglementation immobilière.