À partir du 1er janvier 2026, le mode de calcul du Diagnostic de performance énergétique (DPE) sera profondément modifié. Cette réforme, attendue depuis plusieurs mois et désormais officialisée, va rebattre les cartes pour des millions de logements, en particulier ceux chauffés à l’électricité. Une évolution qui suscite autant d’espoirs que d’interrogations pour les acteurs de l’immobilier.
Une révision technique aux effets massifs
Le DPE repose sur un coefficient de conversion qui traduit la consommation d’énergie finale en énergie primaire. Jusqu’à présent, l’électricité était fortement pénalisée avec un coefficient fixé à 2,3, contre 1 pour le gaz ou le fioul.
Dès 2026, ce coefficient sera abaissé de 17%, passant ainsi à 1,9, conformément à la valeur de référence européenne. Cette modification permettrait à près de 7 millions de logements de voir leur étiquette énergétique progresser d’une classe en moyenne, et environ 850 000 passoires thermiques (étiquettes F et G) sortiront automatiquement de cette catégorie.
Les objectifs derrière cette évolution du DPE sont multiples : cibler de manière plus efficace les aides à la rénovation énergétique vers les logements chauffés aux énergies fossiles et encourager les propriétaires à remplacer leur chaudière fossile par une pompe à chaleur, une solution décarbonée et efficace énergétiquement.
Quels logements vont bénéficier de la réforme ?
Trois profils de biens sont particulièrement concernés :
- Les petites surfaces (studios, studettes de moins de 15 m²), souvent classées F aujourd’hui, qui passeront mécaniquement en E.
- Les maisons chauffées à l’électricité avec un chauffage d’appoint (poêle à bois ou granulés), qui pourront gagner une classe et ainsi échapper à l’obligation d’audit énergétique en cas de vente.
- Les logements équipés d’une pompe à chaleur (PAC), qui bénéficieront directement de la réforme, renforçant encore leur valeur verte.
33% des logements étudiants concernés
Afin de mesurer l’impact de la modification du calcul du DPE sur la tension locative, le bureau d’étude Casam a publié un baromètre sur 13 villes étudiantes.
Dans les 13 principales villes étudiantes analysées, 33 % des appartements de petite taille verront leur performance énergétique progresser d’une classe suite à la réforme, contre 35 % si l’on exclut Paris. Cette différence s’explique par le fait que les petits logements parisiens représentent plus de la moitié de l’échantillon et accusent toujours un certain retard : 20 % d’entre eux restent classés G, contre seulement 6,5 % en moyenne dans les autres villes étudiantes.
Depuis l’interdiction à la location des logements classés G entrée en vigueur le 1er janvier dernier, les étudiants peinent davantage à trouver un logement.Cette réforme permettrait ainsi de réduire cette tension locative qui touche directement les étudiants.
Néanmoins, gagner une classe sans passer par les travaux de rénovation énergétique expose les locataires à la précarité énergétique puisque l’étiquette évolue mais la consommation et son coût reste la même.
Opportunité ou biais politique ?
Cette réforme est saluée par une partie des professionnels qui y voient un rééquilibrage logique en faveur d’une énergie faiblement carbonée comme l’électricité. Elle permet aussi de maintenir sur le marché locatif des logements qui auraient été exclus à court terme par les interdictions de location frappant les passoires thermiques.
Cependant, plusieurs associations pointent un risque de « cadeau politique » : en améliorant artificiellement le classement de certains biens, on pourrait retarder la dynamique de rénovation énergétique pourtant essentielle à long terme. Les locataires, en particulier les plus modestes, pourraient rester piégés dans des logements chers à chauffer malgré une meilleure note administrative.
Ce qui change pour les professionnels
L’activité des professionnels de la rénovation énergétique se voit fortement impactée. Pour les acteurs de la transaction comme de la gestion locative, les impacts sont indirects, mais concrets.Tout d’abord, cette modification permet de faciliter les relocations. En effet, un logement qui bascule de F à E pourra continuer à être loué au-delà de 2028.
Un deuxième impact intéressant serait la valorisation patrimoniale puisqu’un gain de classe énergétique améliore l’attractivité d’un bien, réduit la contrainte de l’audit énergétique et rassure les acquéreurs.
Enfin, les propriétaires devront arbitrer entre attendre la revalorisation automatique ou engager de véritables travaux de performance énergétique, ce qui veut dire qu’ils devront ajuster leur stratégie de rénovation.
Pour les professionnels de l’immobilier, il sera indispensable d’expliquer aux clients les limites de la réforme, pour ne pas créer d’illusions sur les factures énergétiques réelles. Cela nécessitera donc de renforcer et de clarifier la communication à ce sujet.
Se former concernant le DPE
Le DPE reste un outil central dans la stratégie énergétique française. Cette réforme va redonner de l’air aux bailleurs et aux vendeurs dès 2026, mais elle ne doit pas faire oublier l’objectif prioritaire : réduire durablement la consommation des logements et améliorer leur confort.
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