Alors que les ventes de logements anciens repartent fortement à la hausse, le marché du neuf s’enfonce dans une crise persistante. Une situation paradoxale qui interroge sur les dynamiques actuelles du secteur et sur les perspectives à court terme pour les professionnels.
L’ancien reprend des couleurs
Depuis début 2025, le marché des logements anciens connaît un spectaculaire rebond. Sur trois mois, les ventes ont bondi de +31 %, avec des hausses de prix de +2,5 % pour les appartements comme pour les maisons.
Les chiffres témoignent d’un réel regain d’activité : en juillet 2025, les prix ont retrouvé leur niveau de janvier 2023.
Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs :
- Le retour des revendeurs, puisque de nombreux ménages cèdent un bien pour en racheter un autre, alimentant le flux des transactions.
- L’attrait des grandes villes, car cette hausse concerne 75 % des agglomérations de plus de 100 000 habitants, y compris Paris qui affiche enfin une progression (+0,1 %) après trois années de baisse.
- Une demande soutenue pour les maisons avec une augmentation de +1,7 % sur un an, contre +1,2 % pour les appartements.
Cependant, derrière cette embellie, le marché reste fragilisé par des conditions de crédit encore strictes et par une perte de pouvoir d’achat des ménages. Les marges de négociation, désormais en moyenne à 9,3 %, témoignent de cette tension.
Le neuf s’enfonce dans la crise
À l’inverse, le marché du logement neuf affiche des chiffres préoccupants. Les réservations de logements par les particuliers ont chuté de 9 % sur un an, avec plus de 120 000 logements disponibles sans acquéreur à la fin juin.
Trois raisons principales expliquent cette chute. Pour commencer, le coût de construction est en hausse, alimenté par la flambée des prix des matériaux, ce qui représente un vrai frein pour la construction de logement neuf. Ensuite, malgré la stabilisation des taux depuis le printemps, les conditions de financement sont encore difficiles. Pour finir, les soutiens fiscaux disparaissent, notamment avec le dispositif Pinel qui a été supprimé fin 2024, ce qui décourage les investisseurs locatifs.
Même les institutionnels (bailleurs sociaux, collectivités, investisseurs privés) réduisent leurs achats en bloc, avec une baisse de 25 % en un an. Cette contraction est accentuée par les hésitations politiques, à l’approche des municipales de 2026.
Un marché à deux vitesses
Le contraste est frappant. Dans l’ancien, l’activité repart, soutenant les prix et redynamisant les grandes métropoles. Dans le neuf, les promoteurs font face à une baisse de la demande et à une offre qui peine à trouver preneur.
Cette opposition risque d’aggraver le déséquilibre structurel du marché français : trop peu de logements produits alors même que la demande reste forte. À terme, cela pourrait accentuer la tension sur l’ancien et renforcer la hausse des prix, avec des effets d’éviction pour les primo-accédants.
Nos conseils pour répondre aux enjeux :
- Adapter son discours aux clients, expliquer pourquoi l’ancien s’envole et pourquoi le neuf stagne, afin d’orienter les choix d’investissement.
- Valoriser les opportunités dans l’ancien, qui reste le marché le plus dynamique à court terme.
- Anticiper un besoin de conseil accru : la complexité réglementaire (DPE, interdictions de location, fiscalité) impose une expertise fine pour accompagner les projets.
- Observer les signaux de relance dans le neuf, notamment les mesures fiscales et incitations à venir, qui pourraient rebattre les cartes en 2026.
Se former pour perfectionner sa pratique
Cette évolution des taux impose plusieurs adaptations. Il est primordial pour les professionnels de conseiller et de sécuriser les acquéreurs en les accompagnant dans la comparaison des offres, le montage de dossiers solides et l’optimisation de l’apport personnel.
Un autre défi est d’intégrer la contrainte du financement dans la valorisation des biens car un logement attractif sur le papier peut devenir inaccessible en raison du coût du crédit.
Le marché immobilier français est à un tournant. La reprise de l’ancien ne peut masquer la crise profonde du neuf, essentielle pour répondre au déficit de logements et aux objectifs de transition énergétique.
Pour les professionnels, c’est le moment de renforcer leurs compétences en analyse de marché, montage d’opérations et conseil stratégique.
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