Depuis le 1er janvier 2026, une nouvelle évolution du diagnostic de performance énergétique (DPE) est officiellement entrée en vigueur. Après les ajustements opérés en 2024 et 2025, cette réforme marque une nouvelle étape dans la politique énergétique du logement, avec des effets directs sur la qualification des passoires thermiques, les stratégies des bailleurs et la lecture du marché immobilier.
À l’heure où les professionnels doivent accompagner leurs clients dans un environnement réglementaire en constante évolution, il est essentiel de comprendre ce qui a réellement changé, ce que cela implique concrètement et les limites de cette réforme.
Retour sur les effets des réformes précédentes du DPE
Les chiffres publiés par les services de l’État fin 2025 confirment une baisse significative du nombre de passoires énergétiques. Au 1er janvier 2025, le parc immobilier français comptait environ 400 000 logements classés F ou G de moins par rapport à l’année précédente.
Cette évolution s’explique en grande partie par la réforme annoncée en février 2024, qui avait modifié les seuils de calcul du DPE pour les petites surfaces. Selon le service des données et études statistiques (SDES), près de 160 000 logements ont ainsi changé de catégorie sans réalisation de travaux, uniquement en raison de l’évolution des règles de calcul.
À cette date, les passoires énergétiques représentaient encore :
- 12,7 % des résidences principales, soit environ 3,9 millions de logements.
- 1,1 million de logements dans le parc locatif privé, soit 13,8 % du parc concerné.
Les ménages occupant ces logements sont majoritairement des propriétaires âgés et aux revenus modestes, ce qui explique la sensibilité sociale du sujet.
La réforme du DPE entrée en vigueur au 1er janvier 2026
La réforme appliquée depuis janvier 2026 modifie le coefficient de conversion de l’électricité dans le calcul du DPE. Concrètement, elle réduit l’impact énergétique du chauffage électrique dans l’évaluation de la performance des logements.
Cette évolution repose sur un constat désormais largement partagé : le mix électrique français est faiblement carboné, et le mode de calcul précédent pénalisait excessivement les logements chauffés à l’électricité, en comparaison de ceux utilisant des énergies fossiles.
Les objectifs poursuivis par cette réforme sont multiples :
- Mieux cibler les aides à la rénovation énergétique vers les logements réellement dépendants des énergies fossiles.
- Encourager le remplacement des chaudières gaz ou fioul par des solutions décarbonées, notamment les pompes à chaleur.
- Maintenir sur le marché locatif certains logements qui auraient été exclus à court terme par les interdictions de location.
Selon les estimations actualisées, environ 700 000 résidences principales supplémentaires sortiraient du statut de passoire énergétique du fait de cette réforme. Ces logements gagnent une classe énergétique sans travaux, ce qui impose une lecture prudente de ces chiffres.
Une réforme qui continue de diviser
Si la baisse du nombre de passoires thermiques est saluée par une partie des acteurs, elle fait l’objet de critiques importantes.
Plusieurs associations et experts soulignent que cette amélioration est en partie réglementaire et administrative, et ne reflète pas nécessairement une amélioration réelle des performances thermiques du parc. Le risque identifié est double :
- Un ralentissement de la dynamique de rénovation énergétique.
- Une confusion entre amélioration du classement et baisse effective des consommations.
Les locataires les plus modestes pourraient ainsi rester dans des logements coûteux à chauffer, malgré une meilleure note DPE. Les professionnels du bâtiment alertent également sur la difficulté accrue à identifier les logements réellement prioritaires en matière de rénovation.
À l’inverse, certains acteurs saluent un rééquilibrage jugé plus juste en faveur de l’électricité, considérée comme une énergie de transition cohérente avec les objectifs climatiques nationaux.
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Quels impacts concrets pour les professionnels de l’immobilier ?
Depuis janvier 2026, les effets sont déjà perceptibles sur le terrain.
Pour les gestionnaires locatifs, la réforme facilite certaines relocations : un logement reclassé de F à E peut désormais rester sur le marché locatif au-delà de 2028.
Pour les acteurs de la transaction, le gain d’une classe énergétique améliore l’attractivité de certains biens, réduit les contraintes liées à l’audit énergétique et rassure une partie des acquéreurs.
Pour les propriétaires, la question stratégique devient centrale : faut-il se contenter de la revalorisation réglementaire ou engager de véritables travaux de performance énergétique, afin de sécuriser durablement la valeur du bien et ses coûts d’exploitation ?
Dans ce contexte, le rôle des professionnels est essentiel. Il leur appartient d’expliquer clairement les limites du DPE, afin d’éviter toute illusion sur les économies d’énergie réellement réalisables.
Le DPE, un outil toujours central mais à manier avec discernement
La réforme du DPE entrée en vigueur en 2026 redonne de la respiration à une partie du marché immobilier, notamment pour les bailleurs et vendeurs confrontés aux contraintes de la loi Climat et Résilience. Elle ne doit toutefois pas faire oublier l’objectif fondamental : réduire durablement la consommation énergétique des logements et améliorer le confort des occupants.
Pour les professionnels de l’immobilier, cette évolution impose une montée en compétence continue afin de conseiller efficacement clients, bailleurs et investisseurs, dans un cadre réglementaire toujours plus technique.
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