À l’heure où l’urgence environnementale contraint fortement la production de logements neufs qui a du mal à suivre le rythme de la demande, la question des besoins en logements à l’horizon 2030 reste plus que jamais d’actualité.
Le laboratoire de recherche ESPI2R, rattaché à l’École Supérieure des Professions Immobilières, a publié une analyse approfondie en 2023 se basant sur une technique de prospective, actualisée en avril 2025 lors d’une conférence régionale. Résultat : le besoin en logements ne disparaît pas, il se transforme. Et les Hauts-de-France, tout comme la Métropole Européenne de Lille (MEL), doivent s’y préparer.
Chez SIAM Formations, nous suivons de près ces évolutions. Ce travail de veille permet à notre réseau d’experts et à nos apprenants d’anticiper les tendances du secteur immobilier, d’adapter les stratégies d’aménagement, et de repenser les logiques de construction.
Qu’est-ce que le laboratoire ESPI2R ?
Le Laboratoire ESPI2R, c’est la première unité de recherche française dédiée aux questions immobilières. Il regroupe une quarantaine de chercheurs spécialisés et se positionne comme le seul en France à se consacrer exclusivement aux enjeux de l’immobilier. Sa force réside dans une approche transversale qui mobilise le droit, l’urbanisme, l’économie et la gestion. Interface entre le monde académique et les acteurs de terrain, ESPI2R produit des travaux à la fois rigoureux et opérationnels, avec l’ambition de structurer durablement la recherche en immobilier en France à travers 3 axes :
- Aménagement et dynamiques socio-territoriales de l’immobilier
- Marchés immobiliers et investissements
- Administration, gestion, usages et mutations du patrimoine immobilier.
La méthode de la prospective
Contrairement à une simple prévision qui extrapole des tendances passées, la prospective envisage plusieurs futurs possibles, avec des scénarios variés (optimistes, pessimistes, tendanciels…). Son objectif est donc d’anticiper et non de prévoir.
Elle sert à aider les décideurs à se préparer à l’incertitude, à tester des politiques publiques ou des stratégies d’entreprise face à différents futurs possibles.
La prospective s’appuie sur :
- l’analyse des tendances lourdes (ex. vieillissement, urbanisation…)
- l’identification de signaux faibles (changements émergents)
- l’évaluation des facteurs de rupture (crises, innovations, réformes…).
Cette étude d’ESPI2R est bien une étude prospective : elle ne dit pas « voici ce qui va se passer », mais « voici les besoins en logements possibles selon différentes hypothèses de croissance, démographie, vacance, etc. »
Une méthode rigoureuse pour mesurer les besoins
L’étude d’ESPI2R repose sur une méthodologie dite de demande potentielle, qui ne se contente pas d’observer le passé : elle projette les besoins futurs en logements à partir de cinq paramètres :
- la croissance démographique (ou « effet démographique »)
- la diminution de la taille des ménages, phénomène majeur ces dernières années
- l’évolution du nombre de logements vacants
- l’évolution des résidences secondaires
- le renouvellement du parc
À ces éléments s’ajoutent deux facteurs souvent oubliés : le mal-logement (près de 900 000 personnes privées de logement personnel en France selon la Fondation Abbé Pierre) et la population hors ménage (résidents d’EHPAD, internats, etc.).
Ainsi, on obtient un chiffrage fiable, fondé sur des données 100 % open source (INSEE, Sitadel, Filocom, etc.), actualisées et projetées à l’échelle communale.
En France : un besoin de 379 000 à 427 000 logements par an
Contrairement à une idée reçue, la baisse du nombre de naissances ne signifie pas la fin des besoins en logements. En France, le moteur principal de la demande n’est plus la démographie, mais la transformation des structures familiales : décohabitation des jeunes, divorces, ou encore vieillissement de la population.
Dans les Hauts-de-France : un besoin structurel, malgré la démographie
La région présente un effet démographique négatif (–3 610 logements/an), ce qui pourrait faire croire à un moindre besoin. Mais ce serait une erreur.
En réalité, 60 % des besoins dans les Hauts-de-France sont dus au desserrement des ménages. Cela signifie que même sans croissance de la population, le nombre de ménages augmente, et donc le besoin en logements aussi.
Zoom sur la MEL : entre desserrement et rénovation
Le PLH (2022–2028) fixe à 6 200 logements/an l’objectif de production :
- 4 100 pour répondre à la demande de flux (population + desserrement)
- 2 100 pour résorber le stock de mal-logement.
Ce que cela implique pour les professionnels et pour la formation
Dans un contexte où la construction neuve est de plus en plus encadrée, la bonne lecture des besoins devient stratégique. Il ne s’agit plus seulement de produire du logement, mais d’adapter la typologie, la localisation et les dispositifs de rénovation.
Parce que nous sommes conscients qu’anticiper les besoins nécessite de se former autrement, chez SIAM Formations, nous accompagnons les professionnels à travers des modules ciblés, entre autres, sur :
- La lecture des PLH et PLUi
- La réhabilitation et transformation de l’existant
- Les enjeux du mal-logement
- La production de logements en zone tendue
- Le développement durable appliqué au parc immobilier
Contexte socio-économique : Entre ambitions écologiques et réalités sociales
L’étude du laboratoire ESPI2R s’inscrit dans un contexte marqué par deux grandes tendances parfois contradictoires : la transition écologique et la pression sociale liée au mal-logement. D’un côté, la loi Climat & Résilience impose une trajectoire de Zéro Artificialisation Nette (ZAN) à l’horizon 2050, ce qui implique une réduction drastique de l’extension urbaine. De l’autre, le besoin en logements reste important, porté par des évolutions sociétales profondes.
La croissance des ménages unipersonnels, l’essor du télétravail et l’allongement de la durée de vie contribuent à augmenter la demande en logements, souvent de petite taille, bien situés et économes en énergie. Pour les acteurs de l’immobilier, cela signifie un changement de paradigme : il ne suffit plus de construire, il faut recomposer les territoires.
Quels leviers d’action pour les acteurs du secteur ?
Dans un contexte de restriction foncière et de hausse des coûts de construction, les marges de manœuvre sont limitées. Toutefois, plusieurs pistes peuvent être mobilisées par les professionnels de l’immobilier :
- Exploiter la vacance structurelle via des dispositifs d’aide à la rénovation
- Mieux cibler les typologies de logements selon les territoires : petits logements en métropole, logements familiaux en périurbain
- Participer activement aux démarches de planification (PLH, SCOT, PLUi)
- Collaborer avec les collectivités locales pour anticiper les besoins spécifiques (étudiants, séniors, familles monoparentales)
- La prise en compte de la diversité des territoires et des publics est aujourd’hui un facteur clé de réussite.
La formation : pour une montée en compétence à tous les niveaux
Chez SIAM Formations, nous sommes convaincus que l’analyse de ces données ne doit pas rester théorique. Elle doit irriguer la pratique professionnelle. C’est pourquoi nos formations s’adaptent en permanence aux évolutions du secteur : géodonnées, analyse de la vacance, développement durable, gestion locative adaptée…
Nous proposons également des modules spécifiques pour les décideurs publics, les développeurs fonciers, les responsables de programmes, les syndics et gestionnaires locatifs. Chaque profil peut trouver un parcours qui lui permet d’être à jour, d’anticiper les mutations et de mieux accompagner ses clients.