L’Insee a publié l’Indice de Référence des Loyers (IRL) du 3e trimestre 2025 : une augmentation limitée à +1,04 % sur un an. Si cette évolution peut sembler modeste, elle soulève néanmoins plusieurs interrogations pour les professionnels de l’immobilier, notamment dans un contexte d’inflation ralentie, de plafonnement des hausses, et de tensions persistantes sur le marché locatif.
S’agit-il d’un simple ajustement technique ou un tournant dans la régulation des loyers ? Quelles conséquences pour les bailleurs privés et leurs locataires ? Et comment intégrer cette donnée dans une stratégie locative efficace et conforme ?
Qu’est-ce que l’IRL et pourquoi est-il central pour les professionnels ?
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’Insee. Il sert de base légale pour la révision annuelle des loyers des logements non meublés soumis à un bail d’habitation (hors logements HLM ou encadrés par des conventions ANAH).
Il s’applique à la date anniversaire du bail, à condition qu’une clause de révision figure dans le contrat.
L’IRL du 3e trimestre 2025, publié le 11 juillet dernier, s’établit à 144,11 (base 100 au 4e trimestre 1998), contre 142,63 un an plus tôt. Soit une hausse annuelle de +1,04 %.
C’est un niveau historiquement bas, qui s’inscrit dans la continuité du plafonnement gouvernemental mis en place depuis 2022, destiné à contenir les effets de l’inflation sur les locataires.
Évolution de l’IRL et de l’inflation annuelle de 2015 à 2025
Une hausse encadrée et largement inférieure à l’inflation passée
À première vue, cette progression de l’IRL peut sembler dérisoire. Pourtant, elle est le résultat d’un encadrement strict :
Depuis juillet 2022, l’IRL est plafonné à +3,5 % par an en métropole, +2,5 % en Outre-Mer, dans le cadre de la “loi pouvoir d’achat”. Ce plafond a été reconduit jusqu’en premier trimestre 2025, et il reste en vigueur de manière transitoire sur le second semestre. Dans un contexte où l’inflation générale a atteint plus de 5 % en 2022-2023, cette limitation a largement limité les hausses potentielles de loyers.
Pour les bailleurs, cela signifie qu’ils ne peuvent pas appliquer mécaniquement la hausse théorique calculée sur l’IRL brut, même si celui-ci reste en progression constante.
Concrètement, que peut faire un bailleur au 3e trimestre 2025 ?
Exemple pratique :
Un bail signé le 1er septembre 2023 à 800 € mensuels, avec clause de révision annuelle,
IRL 2024 (référence) : 142,63
IRL 2025 : 144,11
Calcul de la hausse :
800 € × (144,11 / 142,63) = 807,81 €
Soit +7,81 € par mois, que le propriétaire peut appliquer si toutes les conditions sont réunies :
- Clause de révision présente dans le bail
- Révision demandée par écrit (courrier ou notification dans l’espace numérique du locataire)
- Demande formulée dans le délai d’un an suivant la date anniversaire
Il faut bien faire attention : cette révision n’est pas automatique ! Elle doit être justifiée, calculée, et notifiée dans les règles.
Un marché locatif sous tension : entre encadrement et rentabilité
Ce faible taux d’indexation arrive dans un contexte paradoxal :
D’un côté, les locataires peinent à trouver un logement, les loyers progressent dans les zones tendues, et le pouvoir d’achat recule.
De l’autre, les bailleurs voient leurs charges augmenter (taxe foncière, travaux, crédit, DPE, etc.), sans pouvoir répercuter ces hausses sur les loyers aussi facilement qu’avant.
Cette situation génère des tensions :
- Chez les petits bailleurs, qui voient leur rentabilité s’amoindrir
- Chez les locataires, dont certains sont fragilisés malgré des loyers contenus
- Sur le marché, avec un désengagement progressif d’investisseurs particuliers, en particulier dans l’ancien ou dans les zones avec encadrement des loyers
Quelles stratégies pour les professionnels de l’immobilier ?
Pour les professionnels de la gestion locative, de la transaction ou du conseil patrimonial, l’évolution de l’IRL est un levier de pédagogie et d’optimisation.
Voici quelques bonnes pratiques à intégrer :
1. Anticiper les revalorisations
- Mettre en place des alertes automatisées sur les dates anniversaires des baux
- Aider les bailleurs à formuler leurs demandes dans les temps
- Vérifier que la clause de révision est conforme (notamment dans les baux plus anciens)
2. Accompagner les arbitrages
- Proposer des bilans de rentabilité annuels intégrant les plafonds IRL
- Étudier l’opportunité de basculer vers du meublé ou du bail mobilité (avec encadrement plus souple)
- Intégrer les contraintes liées au DPE, à la rénovation énergétique et à la fiscalité
3. Valoriser l’expertise métier
- Être capable d’expliquer la logique de l’IRL, ses limites, son calcul
- Apporter un discours rassurant et juridique aux bailleurs comme aux locataires
- Autrement dit : transformer une contrainte administrative en preuve de professionnalisme et de réactivité
Contactez-nous pour vous tenir à jour et vous former sur ce sujet !
Une compétence réglementaire clé à maîtriser
L’actualité autour de l’IRL met en lumière l’importance croissante de la connaissance des mécanismes d’indexation, de plafonnement et d’encadrement des loyers.
Ce sont des sujets de veille réglementaire, mais aussi de formation continue :
- Comment interpréter les évolutions de l’IRL dans une stratégie d’investissement ?
- Quelles différences entre IRL, encadrement à la relocation et encadrement des loyers à Paris ou Lyon ?
- Comment articuler IRL et contraintes fiscales (loi de finances, déficit foncier, BIC réel…) ?
Ce sont précisément ces thématiques que nous abordons dans nos parcours de formation à destination des professionnels de l’immobilier.
L’IRL du 3e trimestre 2025 n’est peut-être “que” de +1,04 %, mais cette évolution traduit bien plus qu’un ajustement trimestriel : elle cristallise les tensions entre régulation et rentabilité, entre protection du locataire et stratégie du bailleur.
Dans ce contexte, les professionnels formés, informés et proactifs feront la différence. Car maîtriser les règles, c’est aussi mieux conseiller, et mieux se positionner sur un marché en mutation.