La déclaration des revenus est disponible en ligne depuis le 10 avril. Elle s’accompagne de nouveautés à prendre en compte, y compris pour les revenus fonciers.
Rappel : qu’est-ce qu’un revenu foncier ?
Les revenus fonciers correspondent aux loyers perçus provenant de la location de biens immobiliers non meublés. Ils incluent également les revenus issus de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (SCI, SCPI), ainsi que certaines redevances d’affichage ou droits d’exploitation.
Depuis le 10 avril, le site du gouvernement impots.gouv a mis à disposition le formulaire 2044, destiné à la déclaration des revenus fonciers.
Vous pouvez le retrouver ici : https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers.
« Ce formulaire permet de déclarer : les revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages), autres que ceux concernés par la déclaration 2044 spéciale, les revenus fonciers tels que des redevances d’affichage, l’usage de certains bien tels qu’étangs, cours d’eau… »
Qu’est-ce qui doit être déclaré ?
Vous devez déclarer l’ensemble des sommes perçues au titre de la location :
- Loyers (y compris les avances et arriérés)
- Droits d’entrée
- Pas-de-porte
- Indemnités de résiliation versées par le locataire sortant
Pour des biens répartis dans plusieurs immeubles, les recettes doivent être individualisées à la ligne 211 du formulaire n°2044, conçu pour huit biens distincts. Au-delà, un second formulaire 2044 doit être utilisé.
Dans le cas où les logements sont situés dans un même immeuble, le détail n’est pas obligatoire.
Veillez également à ne pas omettre dans votre déclaration vos revenus issus des droits de propriété ainsi que les intérêts que vous avez perçus pour des loyers impayés.
Enfin, gardez en tête que lorsqu’une personne détient une part dans un bien en indivision, elle reste imposable sur sa part des revenus fonciers, même si elle renonce à les percevoir au profit d’un autre co-indivisaire. Ce principe, confirmé par la jurisprudence et l’administration fiscale, signifie qu’elle doit déclarer sa part des loyers, qu’elle les encaisse ou non. De même, en cas de divorce, si l’un des ex-époux laisse volontairement sa part de loyer à l’autre, il ne peut pas déduire cette somme comme pension alimentaire, sauf si cette contribution a été fixée par décision de justice sous forme de prestation compensatoire.
Choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel
Régime micro-foncier
Applicable automatiquement si :
- Vos revenus fonciers bruts annuels (hors charges) sont inférieurs ou égaux à 15 000 €
- Vos biens ne bénéficient pas de régimes fiscaux spécifiques (comme Périssol, Besson, Borloo, Robien, monuments historiques, etc.).
Dans ce cas, vous n’avez pas à remplir le formulaire 2044. Le mode de déclaration est simplifié, il suffit de reporter le montant brut des loyers perçus en 2024 dans la case 4BE de votre déclaration de revenus n° 2042. L’administration appliquera automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %, représentant les charges, pour déterminer le revenu imposable.
Avant de choisir le régime micro-foncier, il est conseillé de faire le calcul : si vos charges dépassent 30 % de vos loyers, il vaut mieux opter pour le régime réel, car il sera plus avantageux.
Les loyers issus de locations non meublées sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. En dehors du régime micro-foncier, le bailleur doit compléter une déclaration de revenus fonciers n°2044 ou 2044 S.
ATTENTION : Peu importe le montant de vos loyers, vous êtes automatiquement soumis au régime réel si vous (ou un membre de votre foyer) possédez au moins un bien loué sous certains dispositifs fiscaux, comme Cosse, Scellier intermédiaire ou ZRR, Robien, Borloo, Besson neuf, Loc’Avantages ou Périssol. Le régime réel s’applique aussi d’office si vous détenez des parts de SCPI Robien ou Borloo, ou si tous vos biens en location sont gérés par une SCI qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés.
Régime réel
Il est obligatoire si :
- Vos revenus fonciers bruts annuels dépassent 15 000 €
- Vos biens sont exclus du régime micro-foncier en raison de dispositifs fiscaux spécifiques.
Avec le régime réel, les propriétaires bailleurs ne bénéficient plus de l’abattement automatique de 30 %, mais peuvent déduire toutes les dépenses réellement payées pour leurs biens (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, assurances, etc.).
Si vous choisissez d’opter pour le régime réel bien que vos revenus soient inférieurs à 15 000 €, vous devez remplir le formulaire 2044, où vous détaillerez l’ensemble de vos recettes et charges réelles.
Dans ce cas précis, l’option pour le régime réel est irrévocable pendant trois ans, mais pas définitive. Au bout de trois ans, vous pouvez faire le choix du régime micro-foncier.
Quoi d’autre à déclarer ?
Les frais de gestion et de gérance
Il s’agit ici du formulaire 2044 :
A la ligne 221, notez les sommes versées :
- À une agence pour gérer votre bien ou trouver un locataire
- À un cabinet pour la comptabilité
- Pour payer un concierge ou un gardien
- Pour engager une procédure en cas de loyers impayés
À la ligne 222, vous pouvez ajouter 20 € par logement loué, à titre forfaitaire.
Assurances
À la ligne 223, vous pouvez déduire toutes les primes d’assurance liées au bien, peu importe le type de garantie : assurance contre les loyers impayés, multirisque, etc.
Travaux déductibles ou non (ligne 224)
Vous pouvez déduire les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration.
Certains travaux de transformation peuvent aussi être déductibles, mais cela dépend de leur nature :
Oui : transformer une maison de retraite en appartements ou un hôtel en logements, si cela ne modifie pas les surfaces ni les structures (décision du Conseil d’État du 19 novembre 2013).
Non : transformer une grange en logement, ou des bureaux en habitation, ou encore des travaux qui augmentent la surface habitable (Conseil d’État, 13 juillet 2021 et 29 mai 2019).
Il est recommandé de joindre une note descriptive des travaux avec votre déclaration pour éviter un rejet.
- Les travaux effectués pour remettre un bien en état avant de le relouer ou pour augmenter le loyer sont déductibles
- Si vous réalisez des travaux pour améliorer la performance énergétique du bien, vous pouvez imputer jusqu’à 21 400 € de déficit foncier sur votre revenu global grâce à un dispositif temporaire. Mentionnez-les à la ligne 224 bis
- Les travaux effectués après le départ d’un locataire dans le but de vendre le bien ne sont pas déductibles, sauf si vous le relouez rapidement. En revanche, ils peuvent réduire la plus-value imposable lors de la vente
Charges de copropriété
Si votre bien est en copropriété, déclarez toutes les provisions versées au syndic en 2024 à la ligne 230. À la ligne 231, réintégrez les provisions que vous aviez déduites en 2023 mais qui ont servi à payer des charges non déductibles ou récupérables auprès du locataire.
ATTENTION : Les provisions spéciales pour des travaux futurs non encore votés ne sont pas déductibles. Seules les dépenses réellement payées par le syndic et ayant le caractère de charges déductibles le sont.
Intérêts d’emprunt (lignes 250 et 410)
Les intérêts d’un prêt immobilier sont déductibles sans plafond.
Vous devez additionner, pour 2024, toutes les échéances versées hors capital.
Vous pouvez aussi déduire :
- Les frais de dossier
- Les intérêts intercalaires
- Les frais d’hypothèque
- Les assurances liées au prêt (hors assurance-vie pour un prêt in fine).
Si vous avez hérité du bien, vous pouvez également déduire les intérêts d’un prêt souscrit pour payer les droits de succession ainsi que les intérêts facturés par le fisc en cas de paiement fractionné ou différé.
Impôts locaux déductibles (ligne 227)
Vous pouvez déduire les impôts reliés au bien et normalement à la charge du propriétaire, comme la taxe foncière ou certaines taxes régionales.
ATTENTION ne sont pas déductibles :
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (à la charge du locataire)
- La taxe de balayage
- La TVA sur les loyers
- Les prélèvements sociaux
- Les droits de mutation
- L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Le cas du déficit foncier
Si vos charges déductibles sont supérieures à vos loyers, vous avez un déficit foncier.
Ce déficit ne peut être constaté que si vous êtes au régime réel (et non au micro-foncier). Jusqu’à 10 700 € de ce déficit (ou 15 300 € pour les dispositifs Périssol ou Cosse) peuvent être déduits de vos autres revenus de l’année.
Ce plafond est doublé si vous avez fait des travaux de rénovation énergétique. Le reste du déficit, ainsi que la part liée aux intérêts d’emprunt, peut être déduit de vos revenus fonciers des 10 prochaines années.
Ce calcul se fait via la déclaration n°2044 ou 2044 S. Si vous êtes au micro-foncier, vous pouvez quand même déduire d’anciens déficits (générés quand vous étiez au réel), en les inscrivant en case 4BD de la déclaration n°2042 K.
Pour que le déficit foncier déduit de vos autres revenus soit définitivement validé, le logement concerné doit rester loué pendant au moins trois ans après l’année où vous avez fait la déduction.
Cas spéciaux
Vous louez un monument historique :
Si vous louez un bien classé ou inscrit comme monument historique, vous devez déclarer les revenus et les charges. Ce type de bien permet de déduire sans limite le déficit foncier lié à l’immeuble, à condition de le louer et de le conserver au moins 15 ans.
Toutes les charges liées au bien sont déductibles des revenus fonciers. Si elles créent un déficit, ce dernier peut aussi être déduit du revenu global sans plafond.
En principe, seuls les travaux sur les parties classées ou inscrites sont concernés. Mais si le classement protège l’ensemble du bâtiment, les dépenses sur les autres parties peuvent aussi être déduites.
Pensez à reporter le déficit en case 4BC ou 4BD de la déclaration 2042 K.
Vous louez des propriétés rurales :
Si vous louez des terres agricoles par bail à ferme, vous pouvez déduire les mêmes charges que dans le régime réel classique.
En plus, vous pouvez déduire :
- Les travaux d’amélioration sur les bâtiments agricoles (hangars, étables, etc.)
- Certaines dépenses de construction, comme la création de nouveaux bâtiments agricoles, à condition que ces travaux n’augmentent pas le loyer (le fermage).
Les dépenses doivent répondre aux normes environnementales pour être admises.
Calendrier de la déclaration 2025
Dates limites de déclaration en ligne :
- Départements 01 à 19 et non-résidents : 22 mai 2025
- Départements 20 à 54 : 28 mai 2025
- Départements 55 à 976 : 5 juin 2025
- Déclaration papier (en cas d’impossibilité de déclarer en ligne) : jusqu’au 20 mai 2025.
Nouveauté : le « superdéficit » foncier pour travaux énergétiques
Jusqu’à fin 2025, si vous réalisez des travaux de rénovation énergétique permettant d’améliorer la performance énergétique de votre bien (passage à une classe A, B, C ou D), vous pouvez imputer un déficit foncier allant jusqu’à 21 400 € sur votre revenu global, au lieu de la limite habituelle de 10 700 €. Cela nécessite la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après les travaux.
Point sur la déclaration de biens immobiliers
Si vous vivez ou utilisez un autre logement que votre résidence principale (en location ou gratuitement), vous devez désormais indiquer son adresse et le nom du propriétaire dans votre déclaration de revenus, dans la rubrique « location d’une résidence secondaire ».
Si vous êtes propriétaire, vous devez déclarer vos biens immobiliers avant le 1er juillet 2025 dans les cas suivants :
- Un changement est survenu entre le 2 janvier 2024 et le 1er janvier 2025 (nouveau locataire, bien devenu vide ou secondaire, etc.)
- Vous n’avez pas déclaré un changement l’an dernier
- Vous n’avez jamais fait de déclaration pour ce bien.