Dans un contexte de crise du logement, les députés de l’Assemblée nationale ont voté, le 14 novembre, la création du statut de bailleur privé, un dispositif fiscal dont le but est d’inciter les particuliers à investir dans le logement locatif abordable.
Dans le but d’inciter les particuliers à louer à un prix abordable, l’Assemblé nationale a approuvé le 14 novembre la création du statut de « bailleur privé », un réel avantage fiscal.
Longtemps réclamé par les députés par les députés de la droite et rejeté par les Ecologistes ou encore LFI, la mesure a été adoptée par 158 voix contre 49. Il s’agit donc d’un réel compromis entre l’ensemble des partis avant la période d’examen du projet de loi de finances 2026 (PLF 2026). En contrepartie, l’oppostion de gauche a demandé une réduction des prélèvements imposés aux bailleurs sociaux.
Les avantages de ce nouveau statut
Ce statut inédit prévoit un amortissement fiscal, dans la limite de 80 % de la valeur du bien et 8 000 euros par an pour deux logements maximum :
- 3,5% pour un logement neuf à loyer intermédiaire
- 4,5% pour un logement social
- 5,5% pour un logement très social
En ce qui concerne l’ancien rénové, les taux s’élèvent à 3%, 4% et 5%. Deux conditions ont été fixées :
- Les plafonds des logements conventionnés devront être respectés concernant les loyers
- Il ne sera pas possible de louer à des membres de la famille
Un dispositif sous conditions
Pour ouvrir droit à l’amortissement, les biens devaient être acquis neufs. Les logements anciens pouvaient également y prétendre, à condition d’avoir fait l’objet de travaux représentant au moins 20 % de leur valeur, seuil destiné à garantir une véritable remise à niveau du bien.
Le dispositif s’accompagnait par ailleurs d’obligations de location particulièrement strictes. Les bailleurs devaient s’engager à louer leur bien pendant douze ans, contre neuf ans dans la version initiale de l’amendement. Ils ne pouvaient pas le louer à un membre de leur famille jusqu’au deuxième degré. Cette dernière restriction, introduite par sous-amendement, faisait écho aux critiques de la Cour des comptes sur les observations avec le dispositif Pinel, que les auteurs du texte entendaient éviter.
Une défiscalisation encadrée
Initialement, le texte de l’amendement prévoyait un plafonnement de l’amortissement déductible chaque année à 10 000 euros, jusqu’à ce qu’un sous-amendement a ramené ce montant à 8 000 euros.
À la base, ce plafond n’avait aucun lien avec le taux d’amortissement effectif dont aurait relevé le loueur et était apprécié à l’échelle du foyer fiscal. Pour finir, l’amortissement ne pouvait pas générer de déficit foncier imputable sur le revenu global, ce mécanisme étant réservé à la location meublée.
Favoriser les foyers modérés
Une fois les conditions d’accès à l’amortissement réunies, restait à déterminer le taux applicable, un exercice loin d’être simple.
Le texte final prévoyait en effet cinq taux différents, compris entre 3 % et 5,5 %. Les bases étaient fixées à 3,5 % pour les logements neufs et 3 % pour les logements anciens, mais ces taux pouvaient être majorés en fonction du niveau de loyer pratiqué.
Concrètement, un propriétaire acceptant de louer à un niveau « social » ou « très social » (taux plus hauts) pouvait profiter d’un bonus d’amortissement allant de +1 % à +2 % dans le neuf, et de +0,5 % à +1 % dans l’ancien.
En contrepartie, les locataires devaient respecter les plafonds de ressources habituellement associés à ces loyers. Pour déterminer le montant réellement amortissable, le texte retenait une base égale à 80 % de la valeur du bien, à laquelle pouvaient s’ajouter, pour les logements anciens, les dépenses de travaux engagées.
À retenir
Ce dispositif fait débat parmi les professionnels, jugé injuste ou encore insuffisant. L’examen du budget au Sénat précisera comment le texte évoluera et quelles mesures seront conservées.