Dans le cadre de l’examen du budget 2026, la commission des finances de l’Assemblée nationale a porté le mardi 21 octobre deux amendements dans le but de réinstaurer un équilibre entre les locations nues et meublées concernant leurs fiscalités.
Au troisième trimestre 2025, alors que la demande a progressé de 2%, l’offre locative a elle chuté de 7%. (dernier bilan de Bien’Ici)
De plus, le coût des locations meublées est supérieur de 10 à 20% à celui des locations nues, d’après la mission sur la réforme de la fiscalité locative menée par Annaïg Le Meur en 2024.
Dans ce contexte, les députés ont voté deux amendements afin de rééquilibrer l’attractivité entre les locations nues et meublées premièrement en faisant passer l’abattement fiscal de la location nue à 50%. Deuxièmement, en supprimant la déductibilité des amortissements pour la location meublée.
Défendus par le député Inaki Echaniz, ces deux amendements visent à réduire un avantage clé du régime Bic-Réel mais aussi à accroître l’attractivité de la location vide pour les bailleurs. Elle serait « plus sécurisante pour les locataires détenteurs d’un bail de trois ans (contre un an pour la location meublée) et, d’autre part, moins onéreuse ».
Le premier amendement
Actuellement, le taux d’abattement du régime micro-foncier en location nue s’élève à 30%. Ce premier amendement a pour objectif de rehausser ce taux à 50%, dans la limite de 15 000 euros par an.
Un grand nombre de propriétaires qui louent leur bien sur le long terme choisissent un régime jugé trop avantageux, le Bic-Réel, qui ne joue pas en faveur des locations vides en termes d’investissement.
Le régime micro-BIC permet actuellement à la location meublée de bénéficier de 50% d’abattement fiscal si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 euros.
Ce premier amendement aligne ainsi les abattements fiscaux des deux types de location.
Dans cette dynamique d’amélioration de la rentabilité de la location vide, le nouveau ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, a porté un amendement pour la création du statut du bailleur privé qui a été adopté le 14 novembre dernier.
Le second amendement
Le second amendement s’attaque au principal avantage fiscal des meublés : les amortissements déductibles de leurs revenus imposables.
En résumé, selon le principe de l’amortissement, il s’agit de la possibilité pour les investisseurs louant leurs logements meublés de déduire une fraction du prix d’achat du bien de leurs revenus locatifs chaque année.
Selon les dépositaires de l’amendement, ce régime est « trop avantageux puisque 68% des contribuables ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs ».
Ce texte supprime ainsi la déduction des amortissements des revenus imposables qui « favorise la location meublée par rapport à la location nue », d’après Inaki Echaniz.
L’objectif des députés à travers ce vote (et ces deux amendements) est, on le rappelle, de réinstaurer un équilibre entre les locations nues et meublées concernant leurs fiscalités, en rendant la location vide plus rentable.
Conséquences pour les bailleurs
S’inscrivant dans la dynamique de relance de l’investissement locatif du Gouvernement, ces mesures sont lourdes de conséquences pour les investisseurs locatifs comme pour les professionnels du secteur.
Par le biais du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), les propriétaires pouvaient déduire l’ensemble des charges telles que les frais de gestion ou encore l’entretien ainsi que l’amortissement du bien et du mobilier des revenus locatifs.
Ce modèle permettait de réduire l’imposition de manière considérable, parfois allant jusqu’à l’annuler sur plusieurs années.
Cette réforme affecte considérablement l’investissement locatif et sa rentabilité.
Les bailleurs se retrouvent confrontés à une baisse de leurs avantages alors qu’ils doivent déjà faire face à la baisse des prix, aux défis environnementaux liés à l’énergétique ou encore à la remontée des taux d’intérêt.
Une chose est sûre, les débats sur le sujet reflètent la demande des propriétaires concernés tout comme des professionnels pour une vision claire concernant l’avenir du logement.
La réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente
Le projet de budget 2026 prévoyait deux changements majeurs concernant la fiscalité des plus-values immobilières : une hausse des prélèvements sociaux et une réduction du délai de détention permettant d’être exonéré d’impôt.
La première mesure, défavorable aux vendeurs, consistait à augmenter la CSG de 1,4 point, portant la taxation globale de 36,2 % à 37,6 % ; le Sénat l’a finalement supprimée.
La seconde, au contraire favorable, visait à ramener de 22 à 17 ans le délai nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value ; mais le rejet du projet de loi de finances par l’Assemblée nationale a entraîné son abandon.
Finalement, il n’y aura aucune hausse d’impôt en 2026, mais aucun allègement non plus, et le régime des plus-values reste strictement inchangé.
L’immatriculation : une obligation des loueurs de meublés
C’est un autre sujet à ne pas négliger pour les investisseurs louant des logements meublés.
Pourtant obligatoire pour les propriétaires louant leurs biens meublés, notamment ceux soumis au régime réel d’imposition, l’immatriculation est oubliée par 4 propriétaires sur 10.
D’après la société Jedeclaremonmeublé.com (JD2M), spécialisée dans l’accompagnement de la déclaration des revenus, 30% des bailleurs louant des meublés n’ont toujours pas rempli l’immatriculation à l’Institut national de la propriété industrielle (Inpi), nécessaire pour obtenir un numéro de Siret.
La loi « anti-Airbnb » a abaissé le plafond annuel de loyers à partir duquel l’imposition au réel est automatique de 77 000 euros à 15 000 euros. Encore plus dans ce contexte, un oubli pourrait entrainer une imposition plus lourde que prévue à cause du retard de déclaration.
À retenir
Ces amendements sont encore à adopter dans l’hémicycle lors du débat sur le budget en séance publique pour être définitivement intégrées au projet de loi des finances pour 2026.
Ils représentent un nouvel enjeu pour les ménages souhaitant se lancer dans l’investissement locatif qui vont devoir redoubler d’attention pour choisir le régime fiscal adéquat pour leur projet.
Pour les professionnels de l’immobilier, il faudra impérativement s’emparer du sujet et maîtriser les nombreux changements réglementaires qu’il implique.